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家を買う前に知っておくべきノウハウ | 変動金利、固定金利ってどっちがいい?

男性からの質問

変動金利、固定金利ってどっちがいい?

最近はアベノミクスによる景気浮揚策により、金利が上がるという話も出ていますが、そういう先々の不透明なところを見た場合、変動金利型住宅ローンと固定金利型住宅ローンのどちらが今選択するならよいでしょうか?

また、固定金利型にする場合であれば、長期のフラット35から短期の数年のものまで多種多様ですがどれがいいのでしょうか?

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変動金利と固定金利、住宅ローンを完済するまでどちらがお得か分かりません。どちらを選ぶかはローンを組まれる方のお考え次第です。と言ってしまってはお話が終わってしまうので、少し補足をさせていただきます。

基本的には固定金利より変動金利の方が低金利ですので月々の返済額が安くなりますが、将来的に金利が上がり返済額が高くなってしまうリスクがあります。固定金利は変動金利より返済額が高くなりますが、将来的な金利変動リスクが無くなりますので、変動金利との返済額の差額は安心料と捉えましょう。

どちらの金利型を選択されるかは、返済期間にもよるかと思います。
例えば、変動金利が1%で全期間固定金利が3%の時、35年間のローンを組むとすると、35年間内どの時点で現在の変動金利が2%上がって全期間固定金利と同じ3%になるかが重要です。これはどうしても予想するしかないのですが、例えば5年後に変動金利が3%になるとその後も同じペースで上がると35年後には15%になります。一方、20年後に3%になった場合、35年後には4.5%になります。
どちらのケースも変動金利が3%になった時点では、全期間固定金利を選択した場合よりも総返済額は少ないことになりますので、その時がいつ来るかが重要です。
一部繰上返済をされる方は多いと思いますが、20年後に3%になった時に、それまでの一部繰上返済によって残りの期間が5年しか残っていなかったとなると、全期間固定金利を選ぶより変動金利を選んでいた方がお得だったということになるでしょう。
ちなみにバブル崩壊後、住宅ローンの変動金利はどんどん下がって1995年には2%台まで下がっています。それから現在まで3%台に上がっていません。

また、昨今では金利の優遇幅がどんどん大きくなってきております。数年前までは優遇金利最大1.0%だった銀行も、今では最大1.7%まで優遇することも珍しくありません。(優遇金利は銀行やお客様によって異なります)銀行によっては1.75%という数字を出す銀行も出てきました。
しかし1.75%もの優遇をしてしまうと銀行は採算が取れません。その為、これ以上優遇幅が大きくなる可能性は極めて低いと考えられます。全期間固定金利ではこの優遇金利が利用できませんのでご注意下さい。

優遇金利は変動金利と期間指定型固定金利にご利用いただけます。期間指定型固定金利では、固定期間が終了すると変動金利に切り替わります。(再度固定金利を設定することは可能です)その為、金利変動リスクが全く無くなるというわけではありません。金利変動リスクがご心配な方は、フラット35等の全期間固定金利をご選択いただくことをお勧め致します。

また、変動金利と固定金利をミックスする方法もあります。どちらのメリットも半分ずつ享受できるという方法です。
ミックスローンについてはまた次回。

まずは住宅ローンの金利の仕組みですが、変動金利に関しましては日銀の政策金利を指標としております。
長期固定の住宅ローンに関しましては「10年国債の利回り」が指標となっております。

現在の日本では長いデフレを克服する為に異次元金融緩和政策が行われている為、変動金利に関しまして
は非常に低い金利に抑えられていますので、現時点でのお支払いに関しましてはお安く済むメリットがご
ざいます。
ただ、ご心配されている今後の金利上昇時に関しましては不透明な点がリスクとなっております。

日銀が目標とします2%のインフレ率より上昇が続いた場合、金融引き締めを行う事が予想されます。
この場合に金利を上げて対応致しますので、住宅ローンにも影響が出てしまいます。
しかし、基本的にはインフレが進行しますとその分収入も増えているのが通常ですので、極端にご心配する
必要もないかと私は考えております。

一方、フラット35の様な超長期の商品も平成25年10月現在では2%を切る金利でご利用頂けます。
変動金利と比べますと優遇金利を考えて1%前後高くはなってしまいますが、将来における金利上昇をご心配
されるのであればお勧めが出来ます。
リスクとしましては、変動金利があまり上昇せず変動で組まれた方よりも総支払額が多くなってしまう可能性
がある点です。
ただ、これは保険と同じで安心を買って頂くと考えて頂ける様でしたら宜しいかと思います。

固定金利には比較的に短期間のものもございますが、固定期間に変動よりも高い金利をお支払いになられて変動に変わってさらにお支払いが増えてとなってしまいますと、せっかくの低金利のメリットがまったく享受できませんので、私的にはお勧めは出来ません。

将来に渡ってご安心を買いたいのであればフラット35の様な超長期を、将来の収入増も見越して現在のお支払いを低く抑えたい方は変動金利をお選び頂ければと思います。

最近では両方のメリットを享受できますミックスローンをご利用されますお客様も増えております。
総額4,000万円をお借入するとして、2,000万円の部分を変動金利、残りの2,000万円の部分を超長期固定をご利用頂きますとお支払額の大幅増も防げますし、変動金利のメリットも受ける事が出来ます。

どの様なお支払いプランが宜しいかはお客様のライフプランによるところが大きいので、色々とお話しをお伺いさせて頂きながら、ご納得頂けるご提案をさせて頂きます。

低金利と言われている現在、変動金利が非常に低いように思えます。
しかし固定金利も低金利です。
金利商品を選ぶよりは、毎月の返済額で比べてみるのが良いと思います。

金利が低いからといって、変動金利だけで借り入れするのもリスクは高いですし、安心感だけで固定金利を選んでも返済額が増えてしまいます。

無理の無い返済額を決めることで、金利の選び方も変わってくると思います。

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